Ngành thuế đang quyết liệt rà soát từng giao dịch, mua bán chuyển nhượng bất động sản để hạn chế tình trạng kê khai hai giá nhưng trên thực tế còn nhiều bất cập. Anh Tuyên (35 tuổi, TP.HCM) vừa phải bán mảnh đất ở Hóc Môn với giá 550 triệu đồng. Khi làm thủ tục sang tên, người mua cho biết hồ sơ đã bị chi cục thuế trả lại vì “cơ quan thuế thấy giá kê khai không hợp lý”.
“Chúng tôi kê đúng giá giao dịch là 550 triệu đồng nhưng không được, vì ngại làm hồ sơ lâu nên chúng tôi phải ký phụ lục nâng giá mua lên 650 triệu đồng rồi kê khai một lần nữa để được phê duyệt nhanh chóng, “ông nói. Cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự, chị Hoàng (41 tuổi, TP.HCM) cho biết chỉ cần đến giải thích và ký cam kết là đã khai đúng và chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu bị phát hiện gian dối. Dưới đây là thông tin chia sẻ của chúng tôi về giá đất thị trường đang tính thuế là bao nhiêu?
Nộp thuế theo giá thị trường, bồi thường theo giá Nhà nước
Chị Đỗ Thủy, người chuyên làm dịch vụ hồ sơ nhà đất khắp các quận, huyện, thành phố tại TP.HCM cho biết, siết thuế chuyển nhượng bất động sản đã hơn 4 tháng nhưng thủ tục vẫn còn nhiều bất cập. Thời gian gần đây, hầu hết hồ sơ chị nộp cho khách hàng đều bị trả lại, thời gian cấp sổ hồng ngày càng kéo dài. Có trường hợp cán bộ thuế trả lời rằng giá kê khai không chính xác, dựa vào giá bán của các lô đất xung quanh, trong khi có trường hợp bán nhanh thì được giá. Hiện hồ sơ chị tư vấn khách hàng kê khai đúng giá.
Trao đổi với Zing, Luật sư Trần Minh Cường, thuộc Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng trường hợp người dân cần tiền gấp nên bán với giá thấp hơn giá thị trường, nhưng bị cho là kê khai 2 giá nên phải giải thích và mất tiền. Thời gian cho thấy sự quyết định trong việc áp dụng các quy định và chính sách.
“Chủ trương là đúng, nhưng khi không có văn bản quy phạm quy định về giá thực tế sẽ dễ nảy sinh tiêu cực, lợi ích nhóm”, Luật sư Trần Minh Cường nói. Hiện tại, cơ quan thuế đang dựa vào 3 nguồn dữ liệu chính để xác định giá kê khai thực tế, gồm tiền sử giao dịch bất động sản này gần đây, hồ sơ kê khai của bất động sản cùng vị trí đặt hàng và bảng giá đất của Nhà nước.
Tuy nhiên, tại một cuộc hội thảo mới đây, ông Thái Minh Giao, Phó Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM, thừa nhận chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước ban hành và giá thị trường là rất lớn. Trong khi đó, các bộ, ngành vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể để xác định giá giao dịch thực tế làm căn cứ xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. “Vấn đề này gây rất nhiều khó khăn cho cơ quan thuế và công chức thuế trong việc xác định giá giao dịch thực tế của từng hồ sơ”, lãnh đạo Cục Thuế TP.HCM nhấn mạnh.
Luật sư Trần Minh Cường cũng cho rằng, những gì bức xúc của người dân trong quá trình siết chặt kê khai vừa qua chủ yếu đến từ việc họ phải nộp thuế theo giá giao dịch thực tế, nhưng khi nhận tiền bồi thường thì phải tính theo bảng. Giá nhà nước. Điều này dẫn đến sự đồng thuận của đa số người dân chưa cao.
“Việc xác định ‘giá thực tế’ là cảm tính, bởi giá cả thay đổi liên tục, thậm chí phụ thuộc vào thanh khoản và nhiều yếu tố chủ quan, khách quan khác. Mặt khác, nếu áp dụng cùng một bảng giá thì nhà nước cũng khó có đủ kinh phí để đền bù cho người dân khi cần. Vì vậy, để giải quyết tận gốc vấn đề cần sự vào cuộc của nhiều cơ quan chức năng “, ông nói.
Nên được xây dựng như thế nào?
Đồng quan điểm cần sớm có quy định về giá đất thực tế, TS Dư Phước Tấn, Viện Nghiên cứu và Phát triển TP.HCM cho rằng cần có tổ chức tư vấn giá đất độc lập, tránh tình trạng tình huống mà chỉ có Nhà nước là duy nhất. Ông khuyến nghị thực hiện nhất quán trên nguyên tắc cân đối, hài hòa lợi ích giữa ba bên gồm Nhà nước, nhà đầu tư và người dân khi xây dựng các quy định về tài chính đất đai sắp tới.
Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Cúc – đang là nguyên Phó tổng cục trưởng Tổng cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn thuế Việt Nam – nhấn mạnh đến vai trò của Chính phủ điện tử. Bà đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế với dữ liệu giá bất động sản công khai, dễ kết nối, tra cứu thuận tiện.
Trên cơ sở này, có thêm quy định mới về nguyên tắc xác định giá thị trường để tính thuế, không chỉ phụ thuộc vào đơn giá trên hợp đồng mua bán hoặc giá do UBND tỉnh, thành phố công bố nhằm khắc phục tình trạng thất thu và thu thuế.
Tuy nhiên, Luật sư Trần Minh Cường cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất thực tế theo thị trường không phải “chuyện một sớm một chiều”. Ông cho rằng, cán bộ thuế cần giải thích rõ ràng cho người dân hiểu về quyền và nghĩa vụ trong việc kê khai, nộp thuế, từ đó người dân mới ký cam kết.
Nếu phát hiện vi phạm luật về thuế sẽ bị xử lý nghiêm. Theo ông, việc ngân hàng thực hiện tất cả các giao dịch chuyển nhượng bất động sản và liên kết hệ thống tài chính sẽ hỗ trợ quá trình hậu kiểm toán này.
"
"
"
"
"
"
